在司法实践中，房屋租赁合同被认定无效的案例占了房屋租赁合同纠纷的很大比例。而根据法律规定，租赁合同被认定无效的，合同自始不发生约束力，那么这种情况下纠纷双方要如何承担责任？本文将针对房屋租赁合同无效的法律后果进行简要分析。

一、返还财产

根据《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。因此承租人需将房屋返还出租人，出租人需将租赁保证金及未使用的租金返还承租人。

二、支付占有使用费

由于租赁合同被认定无效，曾经约定的保证金、违约金等条款全部不发生效力，双方均不得主张要求对方按合同约定承担违约责任。但承租人未支付对价而占用房屋的，出租人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。如果房屋存在系违章建筑导致无法使用等情形的，承租人可请求减免占有使用费。另外，在违法转租导致合同无效的情形下，出租人还可以请求实际使用房屋的次承租人支付占有使用费。

三、过错认定

《民法典》第一百五十七条另外还规定，民事法律行为无效的，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。也就是说，需要先分别认定纠纷双方对导致合同无效的过错程度，再根据各自的过错承担损失。

例如在房屋系违章建筑导致合同无效的情形下，由于出租人明知房屋房屋系违章建筑仍将其出租，一般会认定其对合同无效承担主要责任。而承租人事先未尽到审慎审查义务，一般承担次要责任。但如果出租人提供虚假材料导致承租人有合理理由相信房屋合法，那么出租人需承担全部过错责任。同样，如果承租人事先明知房屋违章而承租，那么承租人与出租人需承担同等责任。

四、损失赔偿

针对损失赔偿，此类纠纷中双方所受损失一般包括出租人的免租期损失以及承租人的装饰装修损失、房屋扩建损失等。免租期损失一般参照合同约定的租金标准进行认定。而装饰装修损失则需要区分装饰装修是否经过出租人同意，未经同意的，相应损失由承租人自行承担。出租人同意装饰装修的，由双方按照各自过错分担已形成附合的装饰装修物的现值损失。需要注意，此处的损失金额是结合折旧率评估出的装饰装修物现值，与违法解除租赁合同情形下的装修残值不同。除此之外还有房屋扩建损失，除了需要考虑是否经过出租人同意外，还需要参考双方对扩建费用的约定以及是否办理合法建设手续。对于没有约定且没有办理合法建设手续的由双方按过错分担，已办理合法手续的由出租人承担。

作者：上海凯凯律师事务所  王晨昕

（完）

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